ЦБ
с
ММВБ Нефть

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Приобретение собственной жилплощади трудно отнести к рядовым событиям. К выбору собственного «уголка» следует относиться ответственно. Каждый покупатель желает приобрести квартиру дешевле рыночной стоимости. Одним из подобных вариантов является покупка квадратных метров по переуступке прав. Это популярное направление рынка недвижимости, хотя и сопряжено с некоторыми неудобствами при оформлении (переоформлении) права собственности. Что же особенного в такой сделке? Чему необходимо уделить внимание?

Переуступка квартиры в новостройке что это?

Переуступка прав собственности - это своеобразная сделка купли-продажи жилья, которая осуществляется до того, как многоэтажный дом будет возведен и/или сдан в эксплуатацию. Согласно условиям договора одна сторона уступает свое право на получение квартиры, приобретенной у застройщика другому лицу за определенную плату.

Соглашение может заключаться на любом этапе строительства объекта. Главное – наличие расчетов, которые фиксируют конкретные суммы финобязательств инвесторов (долевых участников). В ином случае, новоявленный владелец рискует получить «сюрприз» в виде дополнительных расходов, которые предъявит стройкомпания.

Вышеуказанная сделка осуществляется исключительно до момента подписания актов приема-передачи жилья застройщиком владельцам. Договорам переуступки квартиры, согласно законодательству, требуется обязательная регистрация в госоргане.

Как продать квартиру в новостройке


Продажа любой недвижимости – дело хлопотное, а к реализации квартир в новостройках вообще необходим специальный подход. Основной фактор, которые существенно влияет на стоимость жилплощади является то, на каком этапе находиться строительство. То есть, стоимость квартиры изменяется несколько раз:
  • начальная стадия, когда застройщик лишь оформил необходимую документацию, а на месте дома лишь котлован. Поскольку в данный момент приобретение инвестором жилплощади сопряжено с наибольшими рисками, то стоимость будущего жилья является минимальной;
  • старт активного возведения объекта. Темпы строительства свидетельствуют о добросовестности застройщика, соответственно уровень доверия «долевщиков» повышается, как и цены на квартиры;
  • начало отделочных работ после возведения коробки дома;
  • после подписания актов приемки-передачи квартир, оформления новоявленными владельцами права собственности.

Обязательным условием является уведомление застройщика о совершении сделок по уступке права на жилплощадь. Договорами долевого участия предусматривается, что подобные соглашения заключаются лишь при наличии письменного согласия стройкомпании.

Последняя за переоформление переуступки прав может взимать определенную плату либо наложить мораторий на подобные сделки в течение некоторого периода. Подобные ограничения объясняются следующим. Инвесторы, перепродающие квартиры недостроев (новостроек), создают конкуренцию застройщику, который сам еще не распродал всю жилплощадь.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

По сделке переуступки новый владелец получает права в том же объеме, который имел прежний собственник. Поэтому, в договоре все права должны максимально конкретизироваться, указываться, какая документация передается инвестором покупателю. Уступка права возможна лишь после внесения первоначальным «долевщиком» полной суммы застройщику за будущую квартиру либо при одновременном переводе финансовых обязательств на нового участника. Без письменного согласия строительной компании сделка будет считаться недействительной. Безосновательный отказ организации можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, договор заключен. Какие же документы получает покупатель? Бывший «долевщик» передает следующие бумаги:

  • оригинал первоначального договора между стройфирмой и инвестором;
  • финматериалы, подтверждающие уплату инвестором средств по договору долевого участия;
  • документ, подтверждающий согласие застройщика на сделку;
  • письменное согласие банка, если на приобретение квартиры им предоставлялась ссуда;
  • договор уступки прав на квадратные метры;
  • акт приемки-передачи документов (указываются реквизиты, количество страниц).

Когда лучше продавать квартиру в новостройке

Конечно, выгодные предложения продавцы могут получить всегда. Но, специалисты доказывают, что активность рынка недвижимости напрямую зависит от времени года. Их мнение, подтверждают статистические показатели. Менее сего покупатели интересуются недвижимостью в январе и летний период. В первом случае сказываются длительные выходные, много праздничных дней. Люди предпочитают веселиться, общаться с близкими, родственниками. Кроме того, банковские структуры в этот период также не функционируют, что утруждает расчеты.

Летом причина застоя кроется в другом. Клиенты думают об организации семейного отдыха, планируют поездки за границу, досуг на природе. Поэтому, покупателей стремятся заманить скидками, рассрочками, отсрочками. Помимо сезонности следует учитывать состояние объекта. Так, квартиры в домах, пребывающих на этапах отделочных работ либо после сдачи многоэтажки в эксплуатацию, будут пользоваться большим спросом, нежели жилища, которые только начинают строиться.

Как быстрее продать квартиру в новостройке

Быстро продать жилплощадь можно установив привлекательную цену (ниже аналогичных вариантов). Если такую сделку продавец считает убыточной необходимо обратить внимание клиентов на преимущества продаваемого объекта и принять меры для нейтрализации негативных сторон:

  • панорамный вид. Например, из окна видно речку, парк, лес, либо исторические памятники. В этом случае, демонстрировать жилище необходимо днем. Если вид из окон непрезентабелен, смело назначайте встречу вечером;
  • удачная транспортная развязка - одно из основных требований соискателей. Дорога к дому запутана? Не стоит вдаваться в пояснения, как найти его. Просто предложите встретить покупателя на остановке;
  • убрать запахи животных, ароматы затхлости поможет проветривание и освежитель воздуха. При наличии времени можно заварить кофе;
  • избегайте загроможденности пространства. Оставьте лишь необходимую мебель, минимум личных вещей;
  • отличная сантехника, хорошее состояние труб, косметический ремонт, запах краски – клиенты оценят позитивно. Следы протечек на стенах, потолках недопустимы.

Как продать квартиру в новостройке без налога

Как продать жилплощадь и при этом не платить налоги? Продавцы, как выгодоприобретатели частенько задаются подобным вопросом.

Избежать налогообложения можно в случаях, если:

  • квадратные метры пребывают во владении более трех лет. Период нахождения недвижимости в собственности лица можно, изучив свидетельство о госрегистрации права собственности. Но, если жилище строилось жилищным стройкооперативом, то датой вступления в собственность является дата акта приема-передачи квартиры застройщиком владельцу;
  • если стоимость жилища соответствует сумме, которая была продавцом уплачена застройщику по договору долевого участия. В таком случае у бывшего собственника отсутствует прибыль, а значит и основания для начисления налогового обязательства;
  • увеличить сумму сделки купли-продажи на сумму налога, который продавец должен внести в госказну.

Иные способы уклонения от налогообложения являются незаконными и могут повлечь уголовную либо админ. ответственность.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Приобретая жилье в порядке уступке права, покупатель должен учитывать существующие риски:

  • заключение сделки не страхует собственника от расторжения застройщиком договора. В этом случае, покупателю вернется лишь сумма, которую уплатил первоначальный владелец;
  • возможность «заморозки» строительства вследствие банкротства либо финансовой несостоятельности компании;
  • хотя процедура переуступки права на недостроенную квартиру контролируется строительной фирмой, существует вероятность неоднократной продажи квадратных метров;
  • нарушение инвестором обязанности об уведомлении застройщика о заключении договора переуступки права и банка, который кредитовал договор долевого участия.
Оценить:
(2 оценок, средняя: 5 из 5)
Войти
Войти как пользователь
или
Инна
У меня возникли некоторые претензии к застройщикам, из-за чего было решено отказаться от квартиры. Хорошо, что я это поняла рано и акт приема-передачи не подписывала. Выставила объявление на домофонде, объяснила, что продаю по договору переуступки требований. Это важно, чтобы покупатель понимал, какие документы ему изучать и как проверять юридическую чистоту.
22.01.2018 21:38:50
Войти
или